Comprendre la vente d’un bien démembré : enjeux patrimoniaux et juridiques

La vente d’un bien démembré : quelles options pour répartir le prix entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Vendre un bien soumis à un démembrement de propriété revient à coordonner les intérêts de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Cette opération, souvent consécutive à une donation ou à une succession, répond à trois objectifs :

1. Liquider un patrimoine devenu difficile à gérer (coût d’entretien, désaccords familiaux).
2. Réorienter les capitaux vers un investissement plus rentable ou mieux adapté au projet familial.
3. Optimiser la fiscalité en profitant des leviers offerts par la réglementation civile et fiscale — encore récemment remaniée par la loi de finances pour 2024.

Répartition légale du prix : l’article 621 du Code civil comme point de départ

Le principe est clair : « en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit entre les deux droits selon leur valeur respective ». Néanmoins, l’article 621 ouvre une alternative déterminante : « sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix ». Trois schémas sont donc envisageables :

• Ventilation du prix entre usufruitier et nu-propriétaire.
• Report du démembrement (portabilité) sur le prix ou sur un autre actif.
• Mise en place d’un quasi-usufruit, concentrant 100 % des liquidités chez l’usufruitier contre créance de restitution le cas échéant.

Ventilation fiscale ou économique : quel barème retenir ?

Traditionnellement, la profession appliquait le barème de l’article 669 du Code général des impôts (CGI), fixé par tranches d’âge et mis à jour pour la dernière fois en 2004. Or ce barème, purement fiscal, ignore :

• Le rendement réel de l’actif ;
• Les charges d’exploitation supportées par l’usufruitier.

La doctrine et la pratique ont développé une autre technique de valorisation appelée évaluation “économique” des droits, fondée sur la capitalisation des revenus nets et conduite sous contrôle d’expertise ou de notaire. L’administration fiscale admet cette méthode, sous réserve de cohérence et de justification chiffrée.

Avant toute cession, il est donc indispensable de simuler les deux ventilations et de conserver les calculs en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Le quasi-usufruit : souplesse de trésorerie et nouveau cadre fiscal (art. 774 bis CGI)

Le quasi-usufruit confère à l’usufruitier la libre disposition des fonds, moyennant une obligation de restitution qui grèvera sa succession.

• Atouts : disponibilité immédiate, gestion unifiée du capital, neutralisation de droits de donation entre vifs.
• Points de vigilance : inscription de la créance au passif successoral sous conditions, convention écrite recommandée pour éviter tout litige.

Depuis la loi de finances 2024, l’article 774 bis CGI limite l’exonération lorsque le quasi-usufruit provient d’une donation de somme d’argent avec réserve d’usufruit.

Reporter le démembrement sur un nouvel actif : parts de SCI ou portefeuille de valeurs mobilières

Lorsque ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire n’ont besoin de liquidités immédiates, le report de l’usufruit peut conserver les avantages de la transmission opérée. Le report d’actif peut prendre différente forme à savoir :

1. Compte-titres démembré : placement provisoire ou définitif, diversification instantanée, gestion simplifiée.
2. Société civile (SCI ou holding patrimoniale) :
   • Apport du prix de vente en capital avec report du démembrement de propriété sur les parts acquises.

Dans tous les cas, une convention de démembrement peut être prévue afin d’encadrer les droits et obligations de chaque associé : pouvoir de gestion, règles de distribution, arbitrage des titres, modalités de répartition en cas de revente ou dissolution.

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