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L’investissement immobilier : comment le structurer ?
Soit un couple marié avec un enfant à charge disposant des revenus suivants :
- Salaires : 45.000 € ;
- Revenus fonciers : 15.000 €.
- Taux de prélèvements à la source : 6%.
Le couple s’interroge sur la structuration de leur nouveau projet d’acquisition immobilière.
Location nue classique
Le couple achète un bien 100.000 €. L’acquisition est financée par un emprunt couvrant la totalité du bien immobilier (500€/mois sur 20 ans soit 6.000€ par an).
Le couple loue le bien nue en 2022 et perçoivent 10.000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 500 € d’intérêts d’emprunt et 1.000 € de taxe foncière.
Le couple sera fiscalisé sur une base de 10.000 – 1.000 – 500 = 8.500 €. L’administration fiscale calculera l’impôt sur les loyers imposables sur une base de 8.500 € soumis à l’impôt sur le revenu aux taux marginal d’imposition (30% au cas particulier) et aux prélèvements sociaux (17.2%).
A cette base imposable il conviendra de déduire l’impôt sur le revenu (approximativement 30% taux marginal) et les prélèvements sociaux (17,2%). Soit une imposition globale de 47,2%.
En conclusion le reste disponible sur les loyers s’élève à :
10.000 – 6.000 – 1.000 – 2.550 – 1.462 = – 1 012 €
Location meublée
Le couple achète un bien 100.000 € et ajoutent 10.000 € de meubles l’acquisition est financée par un emprunt couvrant la totalité du bien immobilier (500€/mois sur 20 ans soit 6.000€ par an).
Afin d’intégrer leurs enfants, sous les conseils de leur avocat fiscaliste, le couple décide de créer une SARL de famille avec leur enfant soumise à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés de la société.
Votre conseil fiscal détermine que l’amortissement du bien immobilier est possible sur 20 ans soit une déduction de 100.000 / 20 = 5.000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10.000 / 5 = 2.000 € par an.
Le couple loue le bien meublé en 2020 et perçoivent 10.000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxe foncières.
S’il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 5 000 – 2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 €.
L’administration fiscale calculera l’impôt sur les loyers sur une base de 1 500. On impute bien les charges déductibles ET L’AMORTISSEMENT pour déterminer les loyers imposables.
A cette base imposable, il conviendra de déduire l’impôt sur le revenu (approximativement 6% taux du PAS) et les prélèvements sociaux (17,2%). Soit une imposition globale de 23,2%.
En conclusion le reste disponible sur les loyers s’élève à :
10.000 – 6.000 – 1.000 – 348 = 2 652 €
L’on remarque une différence notable de trésorerie entre la location nue et la location meublée via la SARL de Famille.
Nous vous rappelons ici l’importance de bien structurer ces projets immobiliers pour prendre en compte l’ensemble des objectifs de l’investisseur (revenus supplémentaires ? transmission ? gouvernance ? impacts fiscaux et sociaux ?).
Le Cabinet STRUCTURE vous accompagne dans la réalisation de vos projets immobiliers de manière à circonscrire l’ensemble de vos objectifs et de concilier rendement et sécurité.